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Durata e rinnovazione della locazione commerciale

by Administrator
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 Consulenza per la redazione di contratti di locazione commerciale 

Il contratti di locazione commerciale ha durata minima di 6 anni nel caso si tratti di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali ed artigianali, ad attività di interesse turistico ed immobili adibiti all'esercizio di una professione o lavoro autonomo ed ad attività ricretive, assistenziali, culturali, scolastiche.

La durata del contratto non può essere inferiore ai 9 anni se l'immobile viene adibito ad attività alberghiera o attività teatrale.

Sono nulle le clausole contrattuali che prevedono una durata inferiore.

Al termine di tali periodi, in mancanza di tempestiva disdetta il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, mentre nel caso di attività alberghiera o turistica di nove anni in nove anni.

Il contratto di locazione commerciale non si rinnova se, dodici mesi prima della scadenza stessa, il locatore dia disdetta del contratto o nelle ipotesi in cui il locatore eserciti la possibilità di denegare la rinnovazione, ricorrendo in tal caso i presupposti previsti dalla legge.

Per le locazioni alberghiere o teatrali il termine di preavviso è di 18 mesi.

La regola del rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza non è derogabile dalle parti, ed eventuali clausole contrattuali che prevedano diversamente sono nulle.

Il diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza si esercita mediante l'invio di una disdetta, che deve essere motivata, redatta in forma scritta ed inviata mediante lettera raccomandata.

Il diniego alla rinnovazione alla prima scadenza è consentito solo quando il locatore:

  • intende adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o di parenti entro il secondo grado in linea retta;

  • intenda adibire l'immobile all'esercizio, proprio o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado, di una attività commerciale;

  • intende demolire l'immobile per ricostruirlo avvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro;

  • intende ristrutturare l'immobile per rendere la superficie del locale conforme alla legge 426\1971 e ai relativi piani comunali.

Diversamente, nel caso di contratto di locazione commerciale per immobili con destinazione alberghiera, la rinnovazione del rapporto alla prima scadenza potrà essere impedita solo:

  • nel caso di ristrutturazione dell'immobile e apporto di notevole migliorie tali da incrementare la capacità ricettiva o portare l'albergo ad una categoria superiore;

  • quando l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale di attuazione delle leggi vigenti in materia;

  • in caso di esercizio diretto dell'attività alberghiera da parte del locatore o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

Nella disdetta il locatore deve dichiarare la volontà di conseguire la disponibilità dell'immobile e specificare, a pena di nullità, le circostanze giustificative del diniego alla rinnovazione.

Riguardo i diritti del conduttore, questo può recedere quando il contratto preveda espressamente tale possibilità o se, in dipendentemente da tale previsione, ricorrano gravi motivi.

Nel primo caso, il conduttore può recedere in qualsiasi momento del contratto, senza giustificare i motivi, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi per iscritto con lettera raccomandata.

Nel secondo caso, il conduttore nel preavviso dovrà indicare i gravi morivi che giustificano il recesso del contratto di locazione. I gravi motivi devono essere:

  • riconducibili a fatti estranei alla volontà del conduttore;

  • imprevedibili;

  • sopravvenuti;

  • tali da rendere gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto.

In questa sezione trovate gli articoli sulla locazione commerciale, sul regime contrattuale della locazione commerciale, sul canone di locazione  e sulla durata e rinnovo del contratto , sull'indennità di avviamento e diritto di prelazione.

avv. Nicola Ferrante

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